Locação de apartamentos para Airbnb

O impedimento da locação de apartamentos para Airbnb (ou aluguel por temporada) em condomínios geralmente precisa estar formalizado nas regras internas do condomínio, o que normalmente significa uma alteração do regimento interno ou da convenção do condomínio.

Como funciona na prática:

1. Regimento Interno x Convenção do Condomínio:

   • O Regimento Interno regula o uso das áreas comuns e a convivência entre moradores, mas tem menos peso jurídico que a convenção.

   • A Convenção do Condomínio tem mais força, porque é registrada em cartório e pode estabelecer regras mais amplas, como a proibição de aluguel por temporada.

2. Alteração de Regra:

   • A convenção geralmente exige quórum qualificado (2/3 dos condôminos) para alteração.

   • Já o regimento interno pode ser alterado por maioria simples em assembleia, desde que a convenção permita.

3. Proibição sem alteração:

   • Se a convenção ou regimento já possuem cláusulas claras sobre o uso exclusivo residencial ou vedação de hospedagem temporária, o condomínio pode impedir o Airbnb sem mudanças.

   • Caso não haja menção específica, não é possível proibir apenas por decisão em assembleia, sem alteração formal.

4. Jurisprudência:

   • A Justiça tem dado razão a condomínios que proíbem Airbnb quando isso está previsto na convenção.

   • Quando não há regra expressa, a tendência é permitir o aluguel.

A fundamentação jurídica para o impedimento ou permissão de locação por Airbnb em condomínios está baseada em algumas leis e na jurisprudência brasileira.

1. Código Civil (Lei nº 10.406/2002)

• Art. 1.335, inciso I: Garante ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade.

  Isso significa que o proprietário, em regra, tem o direito de alugar seu imóvel como quiser, desde que não viole a função social da propriedade ou as regras do condomínio.

• Art. 1.336, inciso IV: Determina que o condômino deve usar sua unidade de forma que não cause incômodo aos demais moradores.

• Art. 1.351: Estabelece que a alteração da destinação do condomínio (por exemplo, de residencial para comercial ou vice-versa) exige aprovação de 2/3 dos condôminos.

2. Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)

Essa lei regula locações tradicionais, mas não se aplica diretamente ao aluguel por temporada por plataformas digitais, já que o Airbnb é considerado uma hospedagem temporária com caráter comercial.

3. Jurisprudência (Decisões dos Tribunais)

Nos últimos anos, diversos tribunais brasileiros têm decidido sobre a questão. A tendência atual é:

• Proibição válida: Quando a convenção do condomínio ou o regimento interno expressamente proíbem locações de curto prazo ou estabelecem destinação exclusivamente residencial.

• Proibição inválida: Quando não há regra clara na convenção ou regimento, a simples decisão de assembleia sem alteração formal não pode impedir a prática.

Exemplos de decisões:

• STJ – Recurso Especial nº 1.819.075/SP (2021): O Superior Tribunal de Justiça decidiu que condomínios podem proibir o aluguel por temporada via plataformas digitais se houver previsão na convenção de destinação exclusivamente residencial.

• TJSC – Apelação Cível nº 5001137-33.2020.8.24.0075 (2022): O Tribunal de Justiça de Santa Catarina confirmou que a mera decisão de assembleia sem alteração na convenção não é suficiente para impedir o Airbnb.

Conclusão:

Se o condomínio não tem proibição expressa na convenção ou regimento, ele não pode impedir locações para Airbnb apenas por  decisão da administração — é necessário formalizar a regra por meio de alteração na convenção ou regimento com quórum adequado.