Ponto Comercial - Quem tem direito?

Devemos desvincular aqui o estabelecimento vinculado ao art. 1.142 e seguintes do CC e o conto comercial regido pela lei do inquilinato no art. 51 da lei n° 8.245/91.

Concordo que o estabelecimento possui conceito muito mais amplo que apenas sua localização. Mas faço a ressalva que isto se eterniza para grandes e medias empresas, e não no caso de micro empresas, empresários individuais e suas variantes.

De toda forma, o CC delineia muito bem o sentido de estabelecimento, que certo extrapola o sentido de localização, pois com o crescimento  da empresa, esta começa a ser reconhecida pelo seu nome comercial e não pela localização. O problema aqui fica mais pesado quando falamos de micro empresas, pois a localização é sim fator essencial a sua sobrevivência.

Nesse sentido, inclusive, ensina Maria Helena Diniz:

[...] A lei, de um lado, protege o inquilino pelo progresso obtido com seu esforço e fixação de clientela no local; de outro, admite a retomada, desde que o locador não explore o mesmo ramo naquele local, pois se assim não fosse estaria legitimando a concorrência desleal, tão condenada pelo direito (Lei de Locações de Imóveis Urbanos comentada. 13ª ed. São Paulo: Saraiva, 2014. p. 273).

A jurisprudência se desdobra para julgar caso a caso os problemas gerados por lides relacionadas a ponto de comércio e seus emtraves. E o principal ponto aqui são os requisitos que estas empresas precisam para preencher o direito de renovar o contrato de locação e não perder o ponto comercial. Lembro que isso acontece com frequencia pois estas pequenas empresas não costumam contratar advogados na hora de assinar contratos de locação, seja por falta de capital ou orientação

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A jurisprudência é variada e depende muito de casa caso como podemos ver nos exemplos a seguir:

AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ÁREA UTILIZADA PARA INSTALAÇÃO DE UMA ESTAÇÃO RÁDIO BASE. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO. INEXISTÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO DE PONTO COMERCIAL QUE TENHA GERADO INCREMENTO OU AGREGAÇÃO DE VALOR AO IMÓVEL LOCADO. AUTOR QUE NÃO PREENCHEU OS REQUISITOS NECESSÁRIOS À AUTORIZAÇÃO DO PLEITO RENOVATÓRIO. RECONHECIMENTO EX OFFICIO DE FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. DEMANDA JULGADA EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. CARÊNCIA DE AÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.   A ação renovatória de contrato de locação tem por objetivo proteger o fundo de comércio, conferindo ao inquilino o direito de permanecer no imóvel para continuidade da exploração de seu ramo comercial. Por sua vez, a legislação buscou impedir o locador de beneficiar-se da valorização do imóvel proveniente da exploração contínua da atividade comercial do locatário.   Inexistindo constituição de ponto comercial que tenha gerado incremento ou agregação de valor ao imóvel locado, impõe-se a extinção da ação por falta de interesse de agir. (TJSC, Apelação Cível n. 2014.086482-3, da Capital, rel. Des. Saul Steil, j. 26-05-2015).

A propósito, colhe-se do entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça:

"A ação renovatória de locação comercial, protegida pela Lei nº 8.245/91 permite à locatária, preenchidas as exigência legais, que consiga judicialmente a renovação de seu contrato. A ratio desta estipulação legal está na proteção ao fundo de comércio, que se presume ter sido criado pela inquilina durante o período da locação, e a expectativa de renovação integra o citado fundo e o seu próprio patrimônio". REsp 159207 / SP RECURSO ESPECIAL 1997/0091299-0 Ministro JORGE SCARTEZZINI (1113) DJ 21/09/1999 grifei

Em muitos casos, mesmo com a verdadeira criação de um ponto comercial forte, não há garantia de resarcimento a danos morais ou materiais pela falta de um bom contrato de locação que não lhe garantam direitos em momentos ruins:

APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO C/C COBRANÇA. AÇÃO E RECONVENÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DESTA E PROCEDÊNCIA DAQUELA NA ORIGEM. RECLAMO DO RÉU/RECONVINTE.   RECEBIMENTO DO APELO APENAS NO EFEITO DEVOLUTIVO. INTELIGÊNCIA DO ART. 58, V, DA LEI N. 8.245/91.   CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO. PROVA INÓCUA, ANTE O TRANSCURSO DE MAIS DE 5 (CINCO) ANOS DO INÍCIO DA RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE AS PARTES. PERÍCIA, ADEMAIS, DESNECESSÁRIA AO DESLINDE DA LIDE. MÁCULA NÃO VERIFICADA.   ILEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR. INOCORRÊNCIA. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTENDE A GARANTIA PESSOAL FIDEJUSSÓRIA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES.   INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO INCONTROVERSA. IRRELEVÂNCIA DAS ESCUSAS APRESENTADAS PELOS RÉUS COMO JUSTIFICATIVA PARA A INTERRUPÇÃO DO PAGAMENTO. PRETENSÃO DESALIJATÓRIA ACOLHIDA. CONDENAÇÃO DOS DEMANDADOS AO PAGAMENTO DAS VERBAS EM ATRASO.   RECONVENÇÃO. BENFEITORIAS AGREGADAS AO BEM PELOS RECONVINTES. DOCUMENTOS QUE INDICAM DESPESAS ORDINÁRIAS, INERENTES À ATIVIDADE COMERCIAL DESENVOLVIDA PELO LOCATÁRIO NO IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA NA AVENÇA QUE DETERMINA O PERDIMENTO DAS BENFEITORIAS EM FAVOR DO LOCADOR. DIREITO DE RETENÇÃO OU DE INDENIZAÇÃO AUSENTE.   INDENIZAÇÃO PELO PONTO COMERCIAL. NEGOCIAÇÃO DESTE COM TERCEIRO. PACTUAÇÃO ISENTANDO O LOCADOR DO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR OCASIÃO DA RESCISÃO CONTRATUAL.   IMPOSIÇÃO DE MULTA AO RECONVINDO. INVIABILIDADE. AFRONTA AOS TERMOS DA AVENÇA NÃO EVIDENCIADA.   DANOS MORAIS. PRÁTICA DE ATO ILÍCITO INOCORRENTE. PRETENSÃO RECHAÇADA.   PREQUESTIONAMENTO. IMPERTINÊNCIA. QUESTÕES RELACIONADAS AO OBJETO DA LIDE ADEQUADAMENTE DECIDIDAS NO ACÓRDÃO. DESNECESSIDADE DE MENÇÃO EXPRESSA AOS DISPOSITIVOS LEGAIS INVOCADOS.   RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2013.054793-1, de Joinville, rel. Des. Odson Cardoso Filho, j. 23-01-2014).

Destarte, a criação de um ponto comercial forte, deve ser fortalecida por um bom contrato de locação, caso contrário o empresário, locatário irá sucumbir aos direitos do locador, perdendo assim não só o valor do ponto comercial, como a possibilidade de se manter no local.